2012年7月29日 星期日

不動產買賣「實價登錄」的影響 (台灣時報 社論 2012.7.30)

不動產買賣「實價登錄」的影響

「實價登錄」不會變更「需求者」與「供給者」的數量,價格透明化又可降低對仲介業的依賴。

 許多民眾關心的不動產買賣「實價登錄」制度將在八月一日正式上路。其對房地產市場的影響為何,不少人感到關切。然而,部分學者專家的說法卻不一致,使投資人感到疑惑,不知如何規劃不動產的投資。本報針對此議題加以分析,提供讀者們參考。

 依照經濟理論,任何價格的形成都受到兩股力量的影響-供給和需求,不動產當然也不例外。任何政策或措施要影響到價格,都必須先影響到供給或需求,才會進一步影響到價格。因此,「實價登錄」制度是否會影響不動產價格,或如何影響不動產價格,都必須回歸到上述的邏輯來進行推論。

 目前,坊間對於實價登錄對不動產價格的影響出現了兩種說法:一種是地政學院派的說法,說會對價格有「助漲助跌」的效果,也就是會加大漲跌幅,特別是在跌價時;另一種是房仲業者的說法,說短期間不動產價格會下跌,長期則有減少大起大落的效果,也就是會縮小價格波動。是耶非耶,我們以下就以前面談到的經濟理論來加以探究。

 其實,「實價登錄」最大的功能就是將原來各地區模糊不清的不動產交易價格清晰化,讓供給和需求雙方面都可以簡單地查出特定地區的實際交易價格為何。基本上,其直接效果是減少了對「仲介商」的需求,因為買方可以用他掌握的實際交易價格和賣方直接談判,不再需要委託仲介商去「斡旋」,因此不動產仲介業未來的業務量將會受到衝擊而減少。這一點,迄今為止沒有看到房仲業者體會出來,有些令人意外。

 而價格的清晰化,對於不動產市場的需求和供給會有影響嗎?理論上是不會的,就像一般人不瞭解某種產品的真正價格時,其對於該產品的需求或供給並不會受到影響,只是可能會支付一些成本來瞭解當時市場上的真正價格,來決定是否要將其需求或供給正式提出。這就是所謂的「交易成本」,而「仲介商」的存在就是為降低不動產購買者的交易成本,因為個別購買者會花費較大的金錢和時間成本去獲取這種資訊,仲介商存在著「規模經濟」來提供較低廉的交易成本,使需求者樂於委託其提供尋屋、尋價和斡旋的服務。

 為了維持業務的需求量,仲介業者未來可能會降低其服務的價格,來爭取將逐漸下降的服務需求。因此,「實價登錄」對於不動產的購買者是有利的機制,降低了他們的交易成本。對於供給面,也就是提供不動產來出售者而言,由於需求者可以輕易獲得正確的價格資訊,賣方也不必委託仲介業者去尋找購買者了,未來會有(免費或非常低廉的)網站出現,只要售屋者登錄出售訊息,有意購買者就會在看到資訊後立刻登門議價,完成交易程序。整個過程變快、變有效率,交易成本的下降將會回饋到需求和供給兩方,其效果類似目前「貿易商」正受到網路興起後其功能逐漸消退,貿易商數目大量減少一樣!

 而「去仲介化」的發展會衝擊到不動產市場的供給或需求嗎?應該是不會的。供給和需求受到的影響來自於人口或家庭、所得、交通、其他不動產法規、自然災害的變動,不會受到「實價登錄」的影響。有人認為因為實價登錄會讓價格清晰化,助漲或助跌了不動產價格的上升或下降,這是個奇怪的論點,因為在價格上漲或下跌的時候,繼續看漲和看跌的觀望者都有,不會一面倒地看到上漲就跟進,看到下跌就脫手。如果有的話必然是來自於其他因素,而不是實價登錄。坊間存在另一種說法,說部分投資客為避免未來被課稅而急著出脫手中的不動產存貨,導致價格下跌。這的確是一種合理的短期現象;但八月一號即將來臨,這種短期現象應該即將消失。

 「實價登錄」更大的作用,是在未來的「實價課稅」進行準備;屆時不動產買賣的租稅負擔將會大幅提高,不動產「炒作」將會大量減少,沒有炒作的價格波動會較為緩和,但不會影響到價格的長期平均水準,有助於社會的公平正義。


2012年7月26日 星期四

現在不是調漲基本工資時機 (經濟日報 社論 2012.7.27)





現在不是調漲基本工資時機



 



















【經濟日報社論】



2012.07.27 02:32 am



 



紛擾多時的證所稅和美牛案,不論各界滿意與否,總算告一段落,企業界殷殷期盼政府回歸拚經濟、抗景氣低迷的施政正軌,總統府隨即召開財經月報,提出具體的促進產業投資和振興出口的方案。但是就在政府力抗景氣走疲之際,行政院勞委會計劃於8月初召開「基本工資審議委員會」調高基本工資,引起工商團體反彈,期期以為不可,與當前拚經濟的政策方向背道而馳,勞委會應該重新思考。


 


勞委會規劃將時薪由目前每小時103元調高到115元,調幅11.6%。由於影響到數十萬時薪制的勞工,在此重大決策前夕,有必要從各種角度慎重探討其適妥性,以免決策錯誤影響經濟發展。


 


誠然,台灣經濟成長率不論是高或低,還是在持續成長,勞工薪資卻在近年呈現停滯狀態,各方對此都感到遺憾,希冀勞工所得能儘速提升,以反映照顧基層勞工的美意。然而,薪資一方面是勞工的收入,卻也是企業的重要生產成本,調升薪資的同時也增加了企業成本,因此討論是否調升薪資時,應該同時考慮勞動生產力是否有同步變動才合理;否則勞動成本提高、企業競爭力下降,後果是,在激烈的國際競爭下,台灣經濟景氣變得更差,資方和勞方都會受害。


 


因為上述的邏輯,各國選擇調升基本工資的時機,都會選擇在經濟景氣不錯、勞動需求大、勞工供給不足的時候,並且參考當時勞動生產力變動狀況。以新加坡為例,1972年成立的「全國工資理事會」就是由勞工、雇主和政府三方組成的機構,每年4月開始討論就業情況,到7月為勞工的薪資設定指導原則,做為企業調薪的標準。1986年時,新加坡經濟不景氣,全國工資理事會做出的決議是要求企業凍結薪資,並減少為勞工提撥到公積金的金額達15%,事實上形同「減薪」,但是新加坡勞資雙方欣然接受,原因是該國全國工資理事會已經運作良好,公平合理而獲得了全民信賴。


 


新加坡的案例,說明了一個充分考量國家經濟情勢,審慎關照各方利益的機制,會獲得各方敬重,也會讓機制的功能充分發揮,形成一種良性循環、減少調薪的「交易成本」,協助經濟發展。反之,若將機制操作到過分偏袒一方而不顧經濟情勢,只以本位思維企圖製造「業績」來表態爭功;其結果極可能只是分化勞資雙方、製造社會紛擾,卻對經濟發展沒有實際助益。


 


部分媒體經常喜歡引用韓國的工資大幅超越台灣,反映出台灣薪資偏低的窘境。其實這是錯誤認知,韓國物價經常維持在超過台灣兩到三成,加上韓國是年薪制而沒有額外福利和獎金,韓國數據經常是大企業的薪資;考慮這些因素之後,韓國的薪資其實並沒有超過台灣。如果再考慮韓國企業勇冠全球的工作時數,平均而言,韓國勞工生活在韓國沒有比台灣勞工生活在台灣好。


 


有專家認為,時薪由103元漲到115元只提高企業勞動總成本1.2%,不算太多。然而,這是平均值,對許多原來就是勞力密集的廠商而言,其成本上升會遠高於這個數值。在年年提高工資的壓力下,難道不擔心廠商外移、減少僱工,反而不利於眾多無技術或低技術的勞工階級嗎?我們並不反對調薪,只是不支持勞動生產力並未相應提高,加上景氣低迷,眾多廠商面臨經營困境之下,硬是要調薪。為何不在景氣恢復,廠商需要更多勞工時再提高工資,那不是「兩情相悅」、一團喜氣嗎?


 


勞委會研訂的調薪制度,應全面關照整體經濟情勢,在關鍵時刻必須做出明智的抉擇。


 


2012/07/27 經濟日報】@ http://udn.com/



2012年7月16日 星期一

空屋率飆高的嚴重警訊 (台灣時報 社論 2012.7.16)

空屋率飆高的嚴重警訊

社會大眾認為房價未來還會看漲,此刻購屋尚可獲利,造成空屋率高的情況下,房價繼續飆漲。

 行政院主計總處進行的住宅普查顯示,全台灣的空屋率已經完全失控,但房價卻居高不下。政府迄今仍缺乏有效途徑解決,不僅可能成為台灣經濟崩盤的最後一根稻草,也讓無屋或居住環境惡劣的國民心生不平,造成社會問題。政府必須高度重視,以免在造成更嚴重問題時亟思矯正卻已經無能為力!

 空屋率最高的六個縣市中,傳統「五都」就占了五位:台中市空屋率達到百分之二十六點二(十二點四萬戶),為全國之冠;基隆市百分之二十五點二(四萬多戶);新北市(或前台北縣)達到百分之二十二(近三十三萬戶),以戶數而言為全台最高。全台灣空屋達到一百五十六萬戶,為百分之十九點四,創歷年新高。已經出事的歐盟國家西班牙有四千七百萬人口,超過台灣一倍,其空屋為一百萬戶,而台灣竟然達到一百五十六萬戶,能夠不出事算是奇蹟,但經濟資源空耗在這些空屋上,經濟表現會好才怪!

 從經濟理論來看,價格是供給和需求兩種力量交互作用的均衡狀態,當需求高於供給時,價格會上漲;反之,當供給超過需求時價格就會下跌。空屋如此之多,卻還能維持相當高的價格,甚至持續上漲,當然就是有效需求仍然相當或超過供給,才能維持或推高其價格。不少人看到空屋率和空屋數如此之高,認為是供給超過需求,預期價格將會下跌。但看到價格遲遲未能下跌,甚至還反向飆高,感到不可思議。其實,有效需求經常是加上對未來的預期因素所成,如果社會大眾認為房價未來還會看漲,此刻購屋在未來尚可獲利的話,就可能維持有效需求「長期」超過供給,即便空屋率已經很高,也不會讓價格下跌。

 在五都中,無論是新北市、高雄市、台中市或基隆市,都正在或已經規劃捷運建設。由於「時間」已經成為現代社會中最重要而稀少的「資源」,能夠在居住上減少「時間」耗用的任何因素都會帶動房價上升。這種訊息當然會讓捷運路線經過之處的房價受預期影響而節節攀高,連動影響到周邊房價。而囤居房屋衍生的成本,因為低廉的利息而相對便宜,更造成房屋業者可以「囤積居奇」,以待後市。更別忘了,目前台灣的房屋除了本地人可以購買,包括香港和中國大陸的人士也都可以購買,因此還要加上國際因素的影響。如果和境外其他城市比較,發現本地房屋「便宜又大碗」而值得投資,則房價繼續上漲也是「合理的」預期;這和本地年輕人的薪水變化及購屋能力可以完全脫勾,甚至背道而馳!

 然而,大量的社會資源不去進行正規的產業投資,卻消耗在大量的空屋上而沒有發揮生產性功能,當然是一種浪費,並影響到未來的經濟發展。它凸顯了兩個重要的問題:一是在投資者眼中,相對於投資房屋,社會缺乏其他能獲得合理報酬的投資機會,促使大量資金往這個方向移動;二是積壓大量資金在房屋(或空屋)的成本很低,使得大量投資者認為即使投資錯誤,也不會有太大的代價,所以樂得不斷將資源往這個標的物投注。這兩個問題都需要政府以政策來解決。

 對於第一個問題而言,要解決有兩件事可以做:一是創造或示範更好的投資機會,讓其它生產性投資獲得社會大眾青睞,願意投注資金到其他的投資標的;二是投資於房屋的獲利,應該繳交較高的稅賦,以抑制投資的利得。因此,房屋買賣的「實價課稅」應該快速執行,以壓低投資房地產的實質利得。另外,如何創造出更好的投資機會,讓社會大眾的投資符合國家發展之需,正在嚴厲挑戰政府的效能。

 對於投資房地產資金成本偏低的問題,理論上應該讓利率離開目前偏低的狀態,提高到一個「合理」的水準。但目前景氣不佳,各國都相繼調降利率刺激投資,台灣很難逆勢而為。但可以對空屋課徵機動的「空屋稅」,壓抑過度投資卻得不到消費者青睞的「錯誤」投資,直到空屋率在某種水準以下時再取消。

 然而,沒有保證說不動產投資獲利減少時,資金一定會投資到其他生產性較高的標的。在全球化之下有可能流動到其他國家去投資,這的確對政府效能產生嚴厲考驗,但這卻是政府的責任與維繫政權的必要能力!


2012年7月12日 星期四

當心外資淨流出崩盤 (經濟日報 社論 2012.7.12)





當心外資淨流出「崩盤」



 



















【經濟日報社論】



2012.07.12



 



「聯合國貿易暨發展會議」(UNCTAD)日前發表了「2012世界投資報告」,台灣2011年的外資流入量竟然是以「淨流出」20億美元的成績,在211個經濟體中僅僅領先了安哥拉,引發媒體「連北韓都不如」的批評。對於近來在各種國際評比中獲得不少佳績的台灣而言,這種成績可說是被賞了一記耳光,讓經常自我感覺良好的政府頓時暈頭轉向。


 


在消息傳來之時,政府相關部門的回應除了大表驚訝以外,只能以近年核准外資流入都在40億美元以上,雖然受到金融海嘯影響,但仍然樂觀看待來回應。如此難堪的表現,迄今仍未見任何具說服力的解釋或政策說明,來挽回國內外企業及民眾對政府吸引外資信心,狀況著實令人憂心。


 


誠然,外資「淨流出」的原因,是部分外資進入的型態是以併購的方式掌握台灣企業的股權,在歐債危機的壓力或已經獲得資本利得的情況下,集中在去年出售持股並匯出台灣,自然就造成這種淨流出的現象。將這種現象解釋為台灣對外資的吸引力淪為全球最差者之一當然並不合宜,但在台灣出現這種外資負流入的現象的確是首次發生,值得政府高度重視。


 


其實,台灣在吸引外資流入的戰後歷史上,曾經締造過輝煌的績效。我國在1954年通過了「外國人投資條例」、1955年通過了「華僑回國投資條例」,在當時是亞洲的領先者,讓境外來台投資的資本獲得了基本的保障,促使台灣成為當時全亞洲吸引外資僅次於以色列的國家,遠遠超越了日本及韓國;在毫無自然資源的情況下,外資構成當年台灣固定投資一成左右的力量,特別是電子業的基礎完全來自於外資。


 


1966年高雄加工出口區開始運作之後,外資更成為台灣經濟成長最出色的動能,除了大量創造就業,還帶來了出口、管理、技術等多方面的績效,讓包括韓國在內的世界各國都前來學習亮麗的「台灣經驗」,台灣儼然成為全球開發中國家吸引外資的典範。


 


曾幾何時,吸引外資典範的台灣,竟然淪為外資流入為負數的經濟體,不管是僅僅1年的短期現象,或者是連續數年崩盤現象的開始,這都是一個十分嚴肅與難堪的現象,必須以最高度的重視來面對這種挑戰,因為外資的毛流入(gross inflows)已經明顯不足,才造成淨流入(net inflows)為負的後果;如果還掉以輕心,以短期現象來自我安慰而不求上進,就是個十足阿Q的政府,讓外資流入成為長期負值的機會將會越來越高。


 


其實,由政府對外界的回應,已經可以看出目前的政府已經缺乏能力面對世界的挑戰,因為他們對於事情的來龍去脈顯得毫無頭緒。豈只是這件事,只要有任何不利形象的情事發生,政府幾乎都必須依賴那些和政府關係密切的「智庫」來進行政策辯護;由於自己不太進行研究,政府本身逐漸成為各種研究案的「發包中心」,乃至於對許多當前世界的發展模模糊糊,必須仰賴各個智庫來提供「政策建議」,這和新加坡政府的狀況真有天壤之別。


 


簡單來說,外資對台灣逐漸失去興趣的原因有三:其一,是面對中國大陸這個超級吸引機的競爭,取代了台灣對外資的功能;其二,是當前世界各國對能源和資源的奪取激烈,台灣毫無條件去競逐這種外資來源;其三,是除了必要的管制外,各國年年都在積極開放對外資的管制,在這方面,台灣卻是個相對落後的競爭者,包括自由貿易協定的嚴重缺乏。


 


現在的政府已經執政4年多,在吸引外資的策略和技術上似乎都沒有足夠的新作法,你說誰該負責呢?


 


2012/07/12 經濟日報】@ http://udn.com/



2012年7月11日 星期三

台灣外資吸引力不如北韓嗎 (蘋果日報 論壇 2012.7.12)

台灣外資吸引力不如北韓嗎(杜震華)


 


2012.7.12


 


「外資吸不到反而撤離 台不如北韓」,看到這樣的媒體標題,真令人怵目驚心。然而,這的確是引用了聯合國貿易及發展組織(UNCTAD)日前發表的「2012年世界投資報告」中的數據所得的結論,其真實性無庸置疑。


經濟部的官員在驚訝之餘做出了回應,認為是近3年來受到金融海嘯和歐債等客觀環境不佳的影響,外資對台投資還是維持40多億美元的水準,去年的年增率是3成,對今明兩年仍樂觀以對。


這個回應基本上並沒有錯,但是它仍然無法說明「維持40多億美元」和「吸不到反而撤離」的矛盾現象到底原因何在;甚且,受到「金融海嘯」影響的是全世界,為何我國表現竟不如北韓也沒有提出解釋。


因此,上述兩種現象仍需要進一步的釐清。其實,聯合國的統計數據是「淨值」,也就是以外資的流入金額扣除外資撤離金額所得的淨數據。


當外資撤離金額大於流入金額時,當然就出現了「負值」;恰好去年我國外資撤離金額大於流入金額,產生了令人怵目驚心的負值,也因而「輸給」了北韓。


 


「負值」操作別緊張


 


然而,這種「淨值」數據有其衡量外資流動方向上的價值,卻不見得是投資環境對外資「吸引力」的適當指標,因為它可能是外資在營運需要上的操作,出現在某些特殊的年度而已,和投資環境的好壞或吸引力的高低毫無關係;將其標示為台灣對外資的吸引力高低,是一種過度解讀。


進一步查閱該份報告,發現在金融海嘯的前三年分別有2030件的外來併購案,金額分別達到314868億美元之多;如果這些併購案在前年景氣回升後陸續將持股出脫,並在去年陸續匯回母國,當然就會產生外資流入的「負值」,這不是值得特別緊張的問題。


 


外資吸引力勝北韓


 


但如果年年出現負值,當然就必須當成警訊,因為它的確可以反映出投資環境的反轉。由於這種併購型的外來投資進進出出,不如傳統型的新創型外資穩定,因此世界投資報告特別獨立列出新創型外資的數據來補充。


在這套數據中,台灣吸引到的外資去年為44億美元,雖然低於前年的72億美元,但並未低於之前年度。在全部列入統計的211個經濟體中排名47,領先164個經濟體,績效雖然不算特別突出,但以台灣資源之有限也絕不算難看。


特別是和只吸引到6千萬美元的北韓比較,怎麼會「不如」?就算和經濟規模大上台灣一倍和數倍的韓國(70億)和日本(61億)相比,這種表現也毫不遜色!


如果以現有的「外資流入總存量」視為對外資的「吸引力」,那麼台灣擁有的562億美元在全球居於第51位;而如果以「人均外資存量」來看,台灣前進個10名應該沒有問題。和僅擁有15億美元總外資量的北韓相比,台灣對外資的吸引力當然遠遠超過北韓,同胞們不必妄自菲薄!


 


作者為商業發展研究院政策所所長,美國約翰霍浦金斯大學經濟學博士


 


2012年7月8日 星期日

Taipei Times (2012.7.3 週二)翻譯發表版主在蘋果日報發表的 八年 用念力加入TPP

Taiwan in the TPP is just a mirage


By Tu Jenn-hwa 杜震華  / 


Tue, Jul 03, 2012 - Page 8


When he met with former US national security adviser General James Jones, President Ma Ying-jeou (馬英九) reiterated his hopes that Taiwan could join the Trans-Pacific Partnership (TPP) within eight years. This display of Ma’s concerns and hopes for Taiwan’s economic future is praiseworthy. The problem is that his entire government lacks any executive capabilities — all they do is sit around and dream. That may feel good, but it will not get you into the TPP.


The government officials in charge of Taiwan’s bid to join the TPP had best be truthful with Ma and not wait until the follow-up talks to the Economic Cooperation Framework Agreement (ECFA) turn out to be fruitless a few years down the road to say that any hope of Taiwan joining the TPP is just a pipedream and that all of Taiwan’s goals of further integration into the international economy system have fallen apart.


At the moment, many government officials hold three absurd ideas: The first is that free-trade agreements (FTAs) are solely the responsibility of the Ministry of Economic Affairs and that if talks fail, it has nothing to do with their own agency.


The second idea is that the government has a responsibility to direct and protect businesses operating within its jurisdiction and to do so for as long as possible. They want to maintain the status quo as much as they can and think that it is a lot safer not to be the first to give up on an industry if it turns out that it has to fold in the end.


The third idea is that the higher current tariffs or non-tariff barriers are, the more room for maneuver Taiwan will have during talks with other nations, and so because talks are already transpiring, there is even more reason not to decrease trade protection measures.


These thoughts reflect the absurdity of Taiwan’s current approach to trade protection. Apart from the 830 agricultural products that China is prohibited from exporting to Taiwan, there are many high tariffs on imports from other regions that do not make any sense. For example, Taiwan imposes a 500 percent tax on velvet antlers, a 338 percent tariff on peanut oil, 173 percent for pineapples, 100 percent on bananas, 60 percent on mangoes, about 40 percent on oranges and even 17.5 percent on wheat flour, a basic necessity.


Taiwan has an overall tariff rate of about 6 percent and the average tariff rate for agriculture products is roughly 16 percent. These shockingly high rates are a constant fixture in the economy and harm the rights of Taiwanese consumers and impede their ability to survive economically. However, senior administration officials ignore these issues and permit less senior officials to spoil and protect businesses, insulating them from international competition and damaging the nation’s competitiveness.


Then what usually happens is that when the government is asked to lower tariffs during talks with other nations, Taiwanese businesses exert pressure and complain so the government ends up chickening out and using “public opinion” as an excuse for its refusal to lower tariffs, or alternatively, it ends up signing an FTA that is “free” only in name. This is what can be expected when a nation has an entire government that is unwilling to take responsibility for its actions, a situation this is very likely to continue.


Compared to the hard work South Korea and other advanced countries have put in to securing free trade, Taiwan’s flippant attitude toward signing FTAs has caused it to be overlooked and derided by many countries. For example, for the South Korea–US Free-Trade Agreement, Seoul promised to spend US$100 billion over a decade to help its agricultural sector carry out reforms.


Until now, Taiwan has not made any sort of budget for the industrial transformation that would result from signing FTAs. Taiwan has not eased any protectionist barriers or made any economic adjustments, instead thinking that if it is to sign these agreements, it cannot possibly deregulate every area of its industry. There have been reports that a certain Southeast Asian leader close to Taiwan was flabbergasted to find that during negotiations, Taiwan did not seem to understand what it wanted or what it was prepared to offer, and its total absence of any negotiation strategy made that nation’s team wonder whether to laugh or cry. The EU was more blunt, saying that it does not think Taiwan is not ready to be in such a deal yet.


Even China has a think tank of 800 people dedicated to FTAs, with 400 involved in active research. In Taiwan, there are less than 20 such researchers and the budget allocated for the task is nowhere near enough to yield any true understanding of such deals. Not only does Taiwan underestimate the complexity of FTAs, it is also often disregarded and looked down on by other nations during talks due to a lack of research on its own and on the counterpart’s industries. Sometimes, Taiwan is even taken advantage of because it does not understand the prevalent international trends involved in the agreements.


If the government gathered together the several hundred Taiwanese academics with expertise related to international economics and gave them enough resources to conduct one or two years of research, there might still be a chance to rectify this problem. Otherwise, continuing to pander to China and asking it to forgo benefits for the sake of Taiwan will be of no use and the nation will continue to dream about joining the TPP.


Tu Jenn-hwa is an assistant professor in the Graduate Institute of National Development at National Taiwan University.


Translated by Drew Cameron


Published on Taipei Times :


http://www.taipeitimes.com/News/editorials/archives/2012/07/03/2003536827
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